新西兰为“黄金签证”持有者打开购房大门 ——500万纽元起，禁令真的松绑了吗？

【本报综合消息】（记者 徐晓峰）在国会大厦深夜的灯光下，一项允许部分外国富豪购买新西兰豪宅的法案以紧急程序通过，将这个国家实施七年的海外买家禁令撕开了一道细微的口子。

2025年12月12日深夜约11点15分，新西兰国会以紧急程序通过了《海外投资（国家利益测试及其他事项）法律修正案》（Overseas Investment [National Interest Test and Other Matters] Amendment Bill），其中包括一项备受关注的条款：允许持有“积极投资者加强版” （Active Investor Plus Visa，简称AIP）签证的外国投资者购买或建造价值不低于500万纽元（约合2028万人民币）的住宅。

这一调整意味着，自2018年开始实施的全面海外买家禁令出现了首个实质性例外。移民部长埃丽卡·斯坦福（Erica Stanford）表示：“如果一名移民投资至少500万纽元促进经济增长，通过良好品格测试，且健康状况符合要求，他们现在可以购买或建造房屋了。”

新政核心与政策门槛

这次政策调整的核心在于为特定高端投资者打开了一扇门。根据新规定，只有获得“积极投资者加强版”居留签证的外国投资者，才有资格在新西兰购买或建造住宅，且房产价值必须达到或超过500万纽元。这一住宅可作为主要居所、度假屋或商业用途的居住基地，但农村用地、农场及敏感土地被明确排除在外。

记者获悉，获得该签证的基本条件包括：在新西兰投资至少500万纽元，以及通过品格与健康审查。而且，500万纽元的门槛并非随意设定。根据财政部的估算，新西兰全国仅约0.53%的住房存量达到该价格水平，主要集中在奥克兰与皇后镇。

房地产数据公司Cotality NZ（前身为CoreLogic）首席房产经济学家凯尔文·戴维森（Kelvin Davidson）指出：“全国价值在500万及以上的房源数量大概在5000套至6000套之间。”他强调，这部分住房存量不到全国总房源的0.5%。

值得注意的是，这项政策调整将于2026年初生效，为市场和相关机构提供了适应时间。

立法争议与经济背景

回顾这项政策的立法过程，则是颇具争议。相关修改以补充修正案形式加入《海外投资法》，在国会紧急程序下通过。由于修正案在立法后期才提出，未经过特别委员会审议，也未进行公开咨询。

英文《新西兰先驱报》（The New Zealand Herald）披露的一份财政部补充分析报告显示，该政策属于自上而下的政治指令，由总理克里斯托弗·陆克森（Christopher Luxon）直接要求制定。报告指出，内阁文件未考虑任何替代选项，也未对不同价格门槛进行系统分析。财政部坦言，由于时间“极其紧迫”，相关政策没有进行针对性公众咨询。

这项政策调整出现在新西兰经济面临挑战的时期。最新数据显示，新西兰经济出现收缩，GDP比2023年6月时缩水了1.2%。建筑业活动受到的打击相当严重，与2023年6月相比下滑了18%。与此同时，政府赤字从此前的72亿纽元增加到现在的大约100亿纽元。

在这种背景下，政府希望通过吸引高净值投资者来刺激经济。移民局数据显示，截至12月15日已经有491份黄金签证申请，涵盖申请人1571人，潜在最低投资总额29亿纽元。

市场影响与政策初衷

对于这项政策可能带来的市场影响，各方观点不一。财政部分析认为，该政策不太可能对全国房价造成持续性影响。即便实施后，高端住宅市场也只可能出现小幅、一次性、且可能是短暂的价格上涨。

房产经济学家戴维森指出：“对于真的要来新西兰买房的买家来说，能买的前提还是这些房子本身就要出手。这个价格区间内的房子，每年交易量可能只有几百套。”

新西兰房地产协会（REINZ）对政府此项改革表示欢迎，称其“支持这种降低不必要门槛的合理改革，同时还能确保敏感资产不会流失”。

据信，政府推动该政策的核心目标，是吸引更多高净值人士来新西兰长期停留、加深联系，并进一步投资本地经济。总理陆克森曾评价称“这是一个满意的折中方案”。他表示：“我们正在尽一切努力，确保这不仅仅是推动房市的泡沫化投机行为，而是真正支持更多投资，进而创造更多就业。”

财政部披露，自今年4月调整AIP签证条件以来，已收到约300份新申请，若全部获批，最低可为新西兰带来18亿纽元投资。

国际视角与历史脉络

新西兰的政策调整与国际趋势形成有趣对比。全球范围内，越来越多的国家开始限制外国买家购房。

今年8月，韩国正式实施针对外国人购房的新规，要求外国购房者必须事先获得地方政府批准，并在获批后四个月内入住。澳大利亚政府也宣布，自4月1日起禁止外国投资者购买已建成住宅。与此同时，西班牙政府向议会提交议案，拟对非欧盟买家征收100%的房产税。日本也在考虑限制外国人购买房地产。

新西兰的海外买家禁令始于2018年，由当时的工党联合政府推动通过。当时的数据显示，奥克兰一些高档社区的房子有20%被海外买家购得。同年，优先党党魁温斯顿·彼得斯（Winston Peters）参与提出了海外买家禁令，此次改革得到了他的支持。他认为原始禁令的实施背景是海外买家“猖獗的”炒房行为和“恶劣的欺骗、作假”行为。

国家党在2023年大选期间曾有意向海外购房者放开200万纽元以上的住房市场，但由于在联合执政谈判期间遭到优先党的反对而被迫放弃。

今年早些时候，政府宣布为投资者启用一个新的“黄金签证”——高级活跃投资者签证，该签证简化为两个投资类别：增长型投资者，最低投资额500万纽元（3年投资周期）；平衡型投资者，最低投资额1000万纽元（5年投资周期）。

值得注意的是，美国公民在申请者中占比最高，达到40%，中国公民则位居第二大群体。

各方反应与房市策略

对于这项政策调整，各方反应不一。

房产经济学家戴维森认为“这基本是一个没有争议的政策”。其政策本意是让投资者来新西兰后能买一套住房供自己居住使用。

优先党党魁彼得斯支持这项改革，并表示影响范围“非常非常小”。他称这是“非常、非常、非常小的调整，对投资者有好处”。

政府方面，财政部副部长戴维·西摩（David Seymour）指出，新法要求主管部门必须在15个工作日内完成海外投资申请的决策，与目前的70天法定期限大幅缩短。

市场层面同样暗流涌动。奥克兰海港大桥下，一栋标价520万纽元的现代风格豪宅刚刚调整了营销策略，开始将目标客户群体明确指向“活跃投资者加强版签证持有者”。“这不是禁令的终结，而是精准调整的开始。”一位不愿透露姓名的资深房产律师评价道，他手头已有三位客户开始咨询相关流程。

随着2026年初生效日期的临近，新西兰约5000套超高端住宅的命运，将与全球富裕阶层的投资决策紧密相连。